間取り打ち合わせ

With Oneとの数回の打ち合わせを経て、間取りのプランがある程度形になってきました。

毎回の打ち合わせは、営業のTさん、設計のKさんと行います。
どちらもデザインと実用性の両面を考慮しつつ助言をしてくれるんですが、この2人の価値観が微妙に違うのが面白いんです。窓の場所、ドアの種類など、細かい点で毎回言い争いが始まります。施主そっちのけで。。。まあ、こちらとしては、複数の人からの意見を聞けるという点はありがたいんですが。

また、ぐいぐいと自分の意見を主張してくるのも2人の特徴です。まるで、自分の家を作るかのように。まあ、モデルルームや完成現場をいくつも見てWith Oneのコンセプトは理解しているので、特に強いこだわりのない部分は2人に任せています。

それでは、現在のプランをご紹介。

まずは1階。
玄関ドアを開けると正面に大きなガラスがあって、その先にある庭を見せるという狙いがあります。
LDKは解放的な感じにしたいので、できる限り広くしています。また、2階に上がる時にリビングを必ず通るよう、リビング階段にしてあるのも、個人的なこだわりの一つです。

LDKを広くした分、収納が若干少ないのが1階の弱点。パントリーは無駄に広いんですけど。

次に2階。
北側に4.8畳の洋室を2部屋、南側に8畳の寝室を配置。あと、中央にフリースペースという多目的空間を作りました。フリースペースにはピアノを置く他、小さいテーブルやソファなどを置いて憩いの空間にしたいと考えています。本当は洋室や収納を広くした方が実用的なんでしょうけど、こういう一見無駄な空間があってもいいかなと。

おまけとして、ロフト。容積率制限の関係で天井高は1.4mですが、何とか書斎として使うこともできそうです。
西側（図面の下側）が吹き抜けになっていて、2階のフリースペースを見下ろせるようにしています。

打ち合わせの度に出てくる新しいアイデアを次々と盛り込んでしまったので、価格の方がかなり心配です。。。

仮住まい

いよいよ3年半住んだマンションから仮住まいに移るまで残り１週間。
引越し準備のため、週末に鍵を受け取って新居の下見に行ってきました。

仮住まいの支出を抑えるため、築40年近くの古い住宅に住むことに。室内の状態が悪いことを想定し、掃除用具を買い込んで行きました。

まずは外観。
いきなりテンションが下がります。。。

自分の部屋は3階。エレベーターはもちろんありません。

そして、覚悟を決めて室内に突入。
う～む、汚いし、ボロい。。。

さっと一拭きするだけで、雑巾が真っ黒になります。
部屋の引き戸はスムーズに開かないし、カーテンレールは傾いていてカーテンの重さに耐えられそうな気がしません。台所には給湯器がないので、お湯が出ません。

トイレは当然、暖房便座でもないしウォシュレットも付いてません。

浴室は、浴槽に石鹸カスが堆積していて、表面の色が微妙に違ってます。床もコンクリートむき出しで、スノコを買わないと。。。湯沸かし器も、ハンドルをぐるっと回して点火するタイプで、使い方がよく分かりません。

驚いたのは、洗濯機置場。防水パンはおろか、排水口すらありません。何と、浴室からホースで給水して、排水も浴室に流すんだとか。

でも、浴室には20センチ以上の高さがあって、床に洗濯機を置いたのでは排水が流せません。まったく意味不明。いろいろ考えた末、コンクリートブロックを積んで、その上に洗濯機を置くことに。

期間限定とはいえ、ここで半年以上を過ごすのかと思うとかなり憂鬱な気分になってきました。。。

地盤調査

今週、家づくりをお願いする先として最有力候補になったWith One（ウィズ・ワン）を通じて、地盤調査をお願いしました。

With Oneを選んだ理由は別の機会に譲るとして、今回は地盤調査の話です。

地盤改良が必要な場合、費用は地盤の弱さに応じて数十万～百万円以上とかなりブレ幅があります。土地購入にかなり大金をはたいてしまったので、建物に払えるお金には限りがあり、地盤改良に多額の費用が必要となると、家づくり計画は大幅な見直しを余儀なくされます。

地盤調査は、スウェーデン式サウンディングという方法が一般的らしいです。先端が尖った棒を地面に挿して荷重を掛けながら回転させ、棒が沈むのに要する荷重と回転数を25cm毎に測定していくとか。意外と単純ですね。

測定ポイントは、建物の四隅と内側2か所の合計6か所。

で、測定結果がこれ。

右端の数値（N値）が25cm毎の地盤の強さを表しており、木造住宅を建てるのに必要なN値は3.0以上とか。測定の結果、基本的にはいずれの貫入深さでもN値は3.0を上回っており、基本的には地盤の強い敷地であることが分かりました。

ただ、測定ポイントの1か所で問題が。。。

6か所のうち、北東側の隅の強度だけが異常に弱いことが判明。貫入深さ1.25mでN値が0.8と急低下し、その後も1.0以下の低い数値が続きます。

貫入深さ1.25m以降の行を見ると、5～25kgの荷重をかけるだけで回転させなくても棒が「ストン」と2.5mの深さまで沈んだことが分かります。素人が見ても、この結果はヤバいでしょ。。。

With Oneの営業さんいわく、問題地点の地中にかつて浄化槽などの埋設物があったのではないかと。1か所なら地盤改良は必要ないのではないかとのことでしたが、念のため問題地点の周囲も追加調査を行うことになりました。。。

土地視察

何かと忙しい今日この頃でしたが、久しぶりに何も予定がなかったので、購入した土地を見に行ってきました。

購入前には何度も見に来てましたが、契約後の視察は初めて。今日の目的は、この時期の日当たりの確認と、家のイメージづくりです。

最初に、前面道路。
幅員が5.5mあり、広々した感じが気に入ってます。

次に、正面から。
相変わらず細長い（笑）。久しぶりに来たら、奥の家がもう完成して人が住んでいる様子でした。売主にお願いしていた給水管の引き込みもバッチリ済んでます。

反対に、一番奥から。駐車スペース予定地に車を停めてみました。写真で見ると、なぜか実際より広く見えます。それにしても、こんな草ボーボーの地面がウン千万円もするなんて、理解できませんね。

肝心の日当たりについては、日の短い時期だけあって、15時過ぎには西側の家に太陽が隠れてしまいました。この日の南中高度は約36度。冬至に近いので、これは仕方ないですね。

デザイナーの家

デザイナー系の建築会社は、外観・内観のデザインに対して強いこだわりが感じられます。また、さすがにモジュールの制約はあるものの、箱の形状に関しては自由そのもの。

プランニングに関しては、大手HMが顧客の要望をできる限り忠実にプランに取り入れようとするのに対して、デザイナーのプランには自己主張がかなり入ってきます。

例えば、一体感のあるLDKを希望したのにLとDを分離したり、小屋裏収納（ロフト）を希望したのに無かったり。。。デザイナーの作ってくれた1stプランを見て、いくつもの要望が無視されていることに最初は啞然としました。（もちろん、注文をつければ修正してくれますが。）

一方で、カッコよく見せるための数々の工夫には関心させられます。例えば、玄関を入ると正面の大きなガラスの向こうに木が見えるとか、庭を高い壁で囲んで室内との一体感を出すとか。説明を聞いてるだけで、何だかワクワクしてきます。

デザイナーとのミーティングを重ねるうちに、彼らの提案する家づくりのコンセプトにすっかり共感し、惚れ込んでしまいました。耐震性能や品質を考えると大手HMの方が安心だし、デザインより住みやすさを重視した方がいいのかも知れませんが、我が家づくりはデザイナーの自由な発想に託そうと心に決めました！

下記の画像は、あるデザイナー系の建築会社が作ってくれた模型です。間取りプランを見るのも楽しいですが、模型はテンション上がりますねぇ～。

大手ハウスメーカーの家

大手HMとデザイナー系に我が家のプランを作ってもらってみると、両社の家づくりに対する基本的な考え方が違うことがよく分かります。

大手HMのプランは、顧客の希望を取り入れつつも、できる限り経済的に設計しようとする意図が感じられます。

まず、戸建住宅の寸法にはモジュールという規格があって、家はほとんど91cmの倍数でできているんです。例えば、廊下の幅は91cm、浴室は182cm×182cmとか。建材や設備はこの規格に合わせて出来ているため、モジュールを気にせず設計すると建築コストが高くなります。

また、建物の角の部分［業界用語で出隅（ですみ）・入隅（いりすみ）と呼ぶらしい］が多いほど建築コストが増加するため、なるべく箱をシンプルな形にしようという発想になります。コスト面を重視するなら、長方形の箱を作るのがベストということです。

だから、土地の条件（地形や接道向き等）を所与として、かつ経済性を重視すると、自由設計と言いつつ箱の作り方には実はそれほど選択肢がないんだと思います。

実際、プラン作成をお願いした大手HM3社のうち、2社から出てきたプランは箱の形がほとんど同じ！

まあ、豊富な過去事例の蓄積を元にプランを作っているんだろうから間違いはないし、大手HMなら耐震性・断熱性などの基本性能や施工も安心できるんだろうけど、何となく物足りなさを感じてしまうのでありました。。。

ハウスメーカー選び

土地が決まり、次は家づくりです。

実は、土地購入を申し込む前から、候補地の敷地図をハウスメーカー（HM）に持っていき、どのような建築プランが可能か相談をしていました。

建物を建てる際には、建築基準法の建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制など、素人には難しい様々な規制があるため、土地を購入した後で建物のことを考え始めると、思い描いた家が建たなくて残念な思いをするケースがあるとか。購入した土地はやや細長くて心配だったこともあり、念のため複数のHMに事前相談していました。

それで、どのHMに家を建ててもらうか決めないといけないんですが、これがまた難しい。まだ存在しない物を買うわけですから。とりあえず、鉄骨造はコストが高いので、木造のHMから候補を何社かを選定し、プラン作成を依頼することに。

まず1社は、お抱えアドバイザーの同僚Kさんが家を建てた住友不動産に決定。Kさんがとても満足されていた上、大手としては価格帯がお手頃だったので。

次に、大手の中から三井ホームとミサワホームを選定。どこでも良かったんですが、何となく。

あと、デザイン重視の建築会社にも興味があり、駒沢にオフィスを構えるフルキスペースデザイン、With Oneの2社に依頼。

ただ、5社に依頼したことで、週末の予定がパンパンに。プランと価格が出るまで2、3度はミーティングをしないといけないので、忙しくて土日は毎週ヘトヘトです。。。

敷地図

購入した我が家の敷地図です。

登記簿謄本によると、元は広かった一筆の土地が相続され、それを相続人から買い取った業者が4区画に分筆したようです。

この分譲地の分筆方法は、区画を4つに分ける時によくあるパターンですね。この場合、奥の旗竿地2区画が相対的に安い価格設定になります。

一方、手前2区画の価格差は、日当たりの良さで決まります。旗竿地の路地状部分には建物が建たないため、ここを通して日が当たる時間の長さがポイントになるのですが、この分譲地は図面の下端が真南よりやや東に傾いているため、右の区画（＝ウチ）の方が微妙に日当たりが良いことになります。

ウチの地形は、改めて見るとやっぱり「うなぎの寝床」ですね。。。
道路は北側に面していますが、やっぱり理想的なのは日当たりが良くなる南側道路です。まあ、予算の事情でこれはやむなし。

建ぺい率は40%なので、細長い敷地をどう使って建物を置くかが難しいところ。北側道路という不利な条件の中で、いかに日当たりを良くするか。これが建物のプランニング上の重要ポイントになりそうです。

前面道路

土地を探し始めた際、前面道路が自分にとって土地選びの重要な要素になるとは想像もしていませんでした。

きっかけは、土地選びと家づくりのアドバイザー的存在である同僚のKさん。彼から前面道路の重要性を説かれ、土地を見る際に意識するようになりました。

様々な売地を見て歩くと、確かに前面道路の様子が周囲の街並みに大きく影響していることが分かります。平坦で直線的な道路に家が並んでいると、不思議と閑静な住宅地っていう雰囲気が出てきます。

それから、道路の幅員も重要。建築基準法上、敷地は幅員4m以上の道路に接する必要があるわけですが、これが6m程度になると広々とした感じでいい雰囲気になります。

ただし、道路の幅員が広くなればなるほど、交通量も多い可能性があるので要注意です。ただ広ければいいってものではなく、住民以外の車が入ってこない道路であるかどうかもチェックが必要。

また、前面道路が公道か私道かっていうのも、気にする人は気にするようです。私道の場合、そこに接する複数の家で全体を共有するか、細かく文筆して各々の家の前を一筆ずつ所有するケースがあるようです。ネットで調べると私道に関するトラブルの話がいろいろ出てきますが、個人的にはどっちでもいいかな。

地形 （じがた）

土地の価値を決める要素には、様々なものがあります。

お金が無限にあれば完璧な土地を買えるんでしょうけど、予算に限りのあるサラリーマンの私は、何かにこだわったら何かを諦めないといけません。

路線、最寄り駅、駅からの徒歩時間というのは、比較材料としては至って簡単。路線や最寄り駅は人気と価格が比例するし、徒歩時間も近い方がいいに決まってます。

土地選びが難しいのは、土地そのものに同一のものが存在しないという点。地形はもちろん、周囲の雰囲気も道が一本違うだけで全く変わるので。

地形については、あれこれ検討の結果、いわゆる「旗竿地」は選択肢から除外。いい場所が割安で買えるというメリットはあるものの、日当たりと資産価値を考えると避けた方が無難と考えて。

また、整形地でも極端に細長い、いわゆる「うなぎの寝床」は除外。道路に接する部分（間口）は広い方が、家の見栄えが良くなります。やっぱり見た目は重視したいところ。

土地探しの過程で地形にこだわる方向に傾いた結果、路線、駅、徒歩時間については、ますます妥協が必要になってきました。。。

蛇足ですが、不動産業者が売りやすさを重視して安易に土地を細かく分割するので、「旗竿地」「うなぎの寝床」の売り物件は本当に多いです。今後人口が減っていく中、こんなに土地を細かく分けたら将来は空き地だらけになると思うんですが。。。

土地探し（杉並編）

世田谷が無理なら次は杉並だろう、という安直な考えで、杉並区の物件情報を調べてみることにしました。

JR中央線沿線は高そうなイメージがあったので、京王井の頭線沿線で探してみようと思ったところ、これが大きな勘違い。井の頭線、結構高いんですね。。。

沿線には、永福、和泉、浜田山、久我山など都内屈指の高級住宅地が広がっています。
ふらっと主要な住宅地を巡った限りでは、永福町駅の北に位置する和泉3丁目、西永福駅の南に位置する永福3丁目は、豪邸が並ぶ見事な街並みでした。

このような住宅地の相場はだいたい坪単価200万円オーバー。
世田谷と変わらないじゃん。。。

しかも、世田谷区は建ぺい率60%・容積率150%というエリアが結構あるのに対して、杉並区の住宅地はほぼ全域が50%・100%か40%・80%。世田谷に住みたければ狭めの土地を買っても容積率150%なら延床面積を広く確保できるのに対し、杉並だとその手が使えないんです。だから、杉並区の方がやや坪単価的には若干低めであっても、土地の広さが必要なので総額としては高くなってしまいます。

ただ、杉並区でも、区の北側を通る西武新宿線沿線のエリアになると坪単価がだいぶ下がってきます。駅でいうと、上井草、井荻、下井草の周辺。
この辺りも閑静な住宅地で雰囲気はかなり良いんですが、区内では格下とされているらしく、中央線、井の頭線と比べるとだいぶ安いです。路線の人気って重要なんですね。

西武沿線をあれこれ見てまわった中で、特に印象に残ったのは善福寺。
杉並区の西端に位置し、西武線と中央線の真ん中という不便な場所であるものの、善福寺公園を取り囲み、周囲の喧騒と隔絶された雰囲気には独特の魅力を感じました。

土地探し（世田谷編）

東京23区内のうち、世田谷区の土地情報をチェックすることにしました。
やっぱり東京の住宅地といえば世田谷、という漠然とした憧れがあって。

でも、当然のことながら、東急沿線じゃなくても世田谷は高いですね。。。

世田谷区内には、北から京王線・小田急線・東急田園都市線が概ね平行に通っています。

田園都市線より南は僕の諦めた東急線エリアで、上野毛・等々力・奥沢・深沢など文句のつけようがない高級住宅地が並んでいます。その他、東急線エリアには大田区田園調布、目黒区自由が丘も入ってきます。

比較的安いのは、区内の西部（都心から遠い方）で、田園都市線・小田急線・京王線の中間に位置するエリア。必然的に最寄駅からは遠くなります。徒歩15分とか。
特に、京王線と小田急線の中間と、京王線より北にある北烏山（世田谷区の北西に突き出したエリア）は世田谷の中で最も安いエリアです。

それでも、30坪程度を買おうとすると、ギリギリ手が届くか届かないか、というレベルですけどね。。。

結局、世田谷で2階建てを建てるとなると、建物の延床面積を希望より小さくせざるを得ないことが分かり、世田谷以外の物件も検討してみることにしました。

土地探し （東急沿線編）

自宅マンションの売却契約を締結し、土地選びが本格的にスタートしました。


今住んでいる武蔵小杉を含めた東急東横線に愛着があるので、まずは東横線を中心に、目黒線、大井町線など東急沿線がいいなあぁと漠然と思いつつ、Yahoo!不動産などで土地情報を見はじめる。


でも、高い。。。（汗）


近所の不動産屋に行って予算とか希望の広さを伝えると、「綱島まで行けば買えます」とのこと。
綱島ねぇ。。。


確かに、世田谷区内の東急線沿線だと、最低でも坪単価200万円オーバー、地形などの条件が良いと250万円を超えてきます。


高級エリアの狭い敷地に3階建てを建てるという選択肢も捨てがたかったものの、検討の結果、当面は2階建ての建つ広さの土地を探すことにしました。


この判断は、予算的に考えて、東急線沿線との別れを意味します。
もちろん、都心から離れれば予算内に入る物件もあるものの、自分の仕事を考慮すると都心からあまり遠くない方がいいので。


東急線の利便性、生活環境の良さ、ブランドイメージは捨てがたく、後ろ髪を引かれる思いではあるものの、東急沿線は基本的に選択肢から捨てることにしました。


ただ、都心アクセスが許容範囲内で雰囲気が良い日吉については、予算的にギリギリ何とかなる物件もあるかもという微かな期待から、一応、候補地としてキープ。